“bd半岛·体育(中国)官方网站”试析宏观调控下房价下跌的必然性
本文摘要：[概要] 房价的波动归根到底不受价值规律的支配，是价值、供给与市场需求诸因素联合博弈论的结果。
[概要] 房价的波动归根到底不受价值规律的支配，是价值、供给与市场需求诸因素联合博弈论的结果。近几年来国家基于价值规律的宏观调控造成商品房价值在上升，非理性市场需求受到诱导，有效地供给在减少，房价暴跌已是必定。 [关键词] 宏观调控 价值规律 房价暴跌 必然性 一、土地价格下降是房价暴跌内在原因 商品房价值是要求商品房价格的基本因素。
价值上升最后要传导至市场价格，造成价格下降。要掌控物价首先要掌控商品房的价值或生产价格，即C+V+P。商品房生产价格与其他商品一样相等生产成本特平均利润。
理论生产成本主要由“地价+建筑成本+营销成本+税费”等包含，按常规，建安成本只占到房价的18%～22%（地区、楼层有所不同有所差异），各种税费在房价中的比重占15%～20%，营销成本不多达3%，以上三项占到总价值的33%～45%，土地费用在房价中的比重，一般占20%至30%左右，类似城市、类似地段所占到比重更高。地价的重返将必要引起商品房成本上升，造成其商品房价值上升，进而减少房价的价值基础。 2007年以来，国家实施了一系列宏观调控政策，地价正在理性重返。央行银监会《关于强化商业性房地产贷款管理的通报》、国土资源部关于《招标拍卖会上海证券交易所转让国有建设用地使用权规定》及2008年1月《国务院关于增进节约集约用地的通报》等宏观组合拳，强化了土地资源的研发管理，压制开发商黑市土地现象，土地流拍沦为普遍现象,土地价格大幅度上升，许多地块以底价成交价,“地王”不择手段损失高价违约金、保证金争相弃地,房企上海证券交易所出让项目股权现象激增。
地价的走低减少了商品房价值，房价一声而堕。国家发改委8月12日公布数据表明，全国房价同比涨幅自2008年2月起已持续回升六个月，且回升速度有减缓趋势。房价暴跌或持平的城市数量更进一步不断扩大。
7月，70个大中城市中，有29个城市房价经常出现暴跌或持平局面，比6月多出8个，比例多达四成。上海、南京、杭州、厦门、广州、深圳、成都等在内的17个城市房价暴跌，其中上海房价经常出现首降，降幅为0.1%，深圳房价之后暴跌0.9%，已高于2007年同期3.9个百分点。
根据21世纪不动产监测数据表明，7月北京二手商品住房交易成交量环比6月上升了0.9%，成交价价格暴跌3.6%。 二、住房贷款新政的实行有效地诱导了投资、投机性市场需求 房价下跌引起了投资、投机性市场需求，投资、投机市场需求又激化了供求矛盾。
《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》表明，深圳的投机性购房占了58.42%。投资、投机性市场需求造成我国住房空置率居高不下,完全超过10%的国际警戒线的一倍。为了减轻住房供求关系的对立，诱导投资、投机性市场需求沦为宏观调控的重点。
首先，严苛住房消费贷款管理。央行、银监会《关于强化商业性房地产贷款管理的通报》规定，对已利用贷款出售住房、又申请人出售第二套(不含）以上住房的，贷款首付款比例不得高于40%，贷款利率不得高于中国人民银行发布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数减少而大幅度提高。 其次，强化二手房转让的税收管理。
转让二手房必须交纳印花税，契税，营业税及可选，土地增值税，个人所得税等税负和中介费等，反感5年的非普通住宅占到二手房交易成本的超过13%左右，低于世界上大多数国家。 房贷新政的实行增大炒房成本，炒房的利润减少风险增大。
目前我国商品房租售比相比之下远超过国际警戒线1∶200～1∶300。北京的商品房租售比在1∶500～1∶700之间，很多人所出售的房屋如果用作租赁还足以偿还债务银行利息，甚至在房屋慢出厂时还无法交还投资。
租售比的提升意味著房屋投资价值上升，市场需求聚减，最后造成房价回升。2008年8月5日，国家统计局公布经济记事称之为“房地产的暴利时代早已落幕，在长达10年的房价下跌之后，中国房地产市场开始向理性重返”。 三、从紧的货币政策,一定程度上诱导了中低收入者自寄居市场需求 2007年转入加息地下通道之后，央行先后5次下调存贷款利率，同时年内十次下调存款准备金率至14.5%，并将之后提升存款准备金率和小幅加息。
从紧的货币政策环境，一方面，加息减少了购房者的成本，中低收入者的业主市场需求因贷款成本的提升而受到诱导；另一方面，加息诱导了潜在购房者的购房市场需求，还使持币待购者减少。21cn网站上一项关于“加息后你不会自由选择在近期买楼吗”的调查结果显示，80.51%的被调查者自由选择要持币待购。全国的个人房贷量在2008年初增量显著上升，1月份的增量为680多亿，2月份增量回升到70.89亿元。
据北京个人房产金融服务专业机构“伟嘉安捷”统计资料，新政印发后的2至3个月的时间里，房地产个贷金融市场交易类贷款产品同比上升18%左右；非交易贷款产品同比上升36%左右。 四、人口增长速度上升造成住房刚性市场需求弱化 长期以来，我国人口基数及其快速增长趋势曾多次造成了住房的刚性市场需求。20世纪70年代开始实施“计划生育”，出生率由1970年3.34%降至了1979年1.78%。
1980年以来实施“一对夫妇只生育一个孩子”生育政策，到1998年时，出生率上升到1.6%。《全国教育事业发展统计资料公报》数据表明，1996年全国小学人数开始上升，2007年与1996年比起，招生人数上升到1736.07万人，增加了788.59万人。
随着我国计划生育、独生子女政策实施后出生于的人口转入婚育年龄，住房市场需求将显著变化:其一,住房市场需求将大大上升。中国社会科学院研究员尹中立博士认为，2008年之后的成婚人口比之前上升30％多，意味著住房市场需求也将随之增加；其二，独生子女们结婚后的双重开销，对未来的住房购买力包含必要制约；其三，独生子女结婚后将承继双方父母现有的房产，将减少住房供应，从而影响未来的房价走势。 五、住房消费理念成熟期将造成购房热消失 近几年工薪阶层的购房市场需求有相当大的部分科非理性市场需求。
根据世界银行的调查表明，住房价格是家庭年收入的3倍～6倍（联合国的数据仅有是3倍～5倍），一般欧美国家皆在3倍多，而我国目前早已超过了10多倍，甚至20倍，广州房价是家庭平均值年收入的13倍，70%的城市居民买了住房。美国一个普通家庭出售一套住房大约必须5年～8年的时间，而我国城市普通家庭购得一套住房必须几十年，甚至一生的积蓄，所以社会上戏称买房者为“房奴”一族。市场需求“充沛”是购房者非理性导致的。随着新政的实行，高昂的房价和沈重的还贷将增进中低收入家庭的理性消费，造成总住房市场需求上升。
同时，随着房地产市场的规范化和对房地产商屯积房源，生产紧绷市场需求，哄抬房价等不法行为的揭发，购房冷将更进一步消失。 六、保障性住房政策将很大减少市场住房供应量，减轻住房供应的结构性对立 我国商品房市场结构性对立引人注目，高价房供大于求，中低价房供给严重不足。
据建设部测算，目前全国仅有人均建筑面积10平方米以下的低收入住房艰难家庭就有1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。因此，我国增大了“保障性住房”的宏观调控。
“国八条”、“国六条”、九部委“十五条”及国务院“24号文”等一系列调控措施都是力图减少中低价房的数量，从结构上减轻商品房供求矛盾从而入手房价。随着以上政策实行，我国住宅结构再次发生根本性变化，廉租住房、经济限于住房和中低价位、中小套型普通商品房将沦为供应主流，大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅度上升。
据国家统计局公布的信息，1月～5月份，全国已完成房地产开发投资7214亿元，同比快速增长27.5%；商品住宅已完成投资5042亿元，快速增长29.5%。其中，经济限于住房投资208亿元，快速增长39.4%。2007年全国决定廉租住房确保资金多达2006年之前廉租住房资金总额。
宏观调控在诱导市场需求的同时减少供给的“双向性”，使房价上升的趋势更加显著。
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